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2018年华东地区重点城市酒店投资分析

上海SHANGHAI

上海作为中国的经济、金融和商贸中心,一直是中国经济最发达、国际化程度最高的城市;同时也是华东地区的交通枢纽和重要旅游门户,在中国酒店市场处于领先地位。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

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延续“十三五”开局之年的良好起步,2017 年上海总访客量保持7.4%的增幅,国内和入境访客人次均位全国之首。其中,接待国内访客人次3.18 亿,同比增长7.5%,入境访客人次增速有所放缓,为2.2%。

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2013 年至2017 年间,上海市旅游总收入的复合年均增长率为7.1%。2017 年,全市旅游总收入达到人民币448.5 亿元,同比增长15.7%,人均旅游花费约人民币1,371 元。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

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星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

受益于上海自贸区和虹桥中央商务区日趋发展成熟、虹桥国家会展中心投入使用、迪士尼乐园开业等众多利好因素,上海的商务、会议及休闲需求日益增长,各星级酒店入住率整体上呈现积极发展态势。平均房价方面,在经历了连续两年的上涨之后,五星级酒店平均房价在2016 年有所回落,2017 年再度上涨,达到人民币970 元。四星级和三星级酒店平均房价则有所下滑。2017年,在入住率和平均房价双双提升的带动下,五星级酒店每可售房收入同比增长3.8%,达到人民币685 元,反映出上海高端酒店市场的进一步回暖。

在收入构成方面,上海市星级酒店客房收入和餐饮收入分别占总收入的50%和34%。

未来展望OUTLOOK

上海酒店市场预计将继续保持良好的发展氛围。上海建设国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心的发展规划,将继续推动其经济及商务活动繁荣发展,为各区域酒店市场带来持续增长的商务及会议需求;同时,黄浦江两岸公共空间贯通开放、以迪士尼为核心的上海国际旅游度假区扩建、佘山国家旅游度假区等旅游业“十三五”规划重点项目的推进,也将带动旅游休闲需求进一步增长。2017 年和2018年大量豪华酒店开业,一方面将加剧市场竞争,另一方面有望带动高端酒店整体平均房价进一步提升。市中心、虹桥板块及浦东新区将成为未来几年新增供应集中的区域。

苏州SUZHOU

苏州东临上海,西抱太湖,是长江三角洲城市群的中心城市之一。苏州不仅是长三角的工业中心,也是国家历史文化名城和著名旅游城市。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

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作为国内热门旅游目的地,苏州市国内访客人次在过去五年中保持平稳增长,占总访客人次的比重也逐年增加。2017 年国内访客人次突破1.2亿,占总访客人次的98.6%。受国内经济增速放缓、人民币升值以及外国制造企业商务差旅费下降等多重影响,2013年和2014 年苏州入境访客人次连续两年大幅下滑,2015 年起开始逐步恢复增长,2017 年增长率达7%。

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随着总访客人次的不断增长,苏州旅游业总收入呈现稳步增长态势,2017 年达人民币2,330亿元,同比曾长12.2%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

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星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2013年之后,苏州四星级和五星级酒店市场入住率均呈现逐步回升态势,三星级酒店入住率表现也稳中向好。平均房价方面,由于近两年大量新增供应加剧了市场竞争,2016年和2017 年五星级酒店采取降价策略以提升入住率。三星级和四星级酒店平均房价则在2017年有小幅度增长。

在收入结构方面,餐饮收入是苏州星级酒店收入最主要的来源,所占比重约达59%,客房收入占34%。

未来展望OUTLOOK

在长三角一体化、苏南国家自主创新示范区、苏州工业园区产业升级和扩建等众多利好因素的刺激下,苏州酒店市场的商务需求有望进一步增长;同时,随着旅游消费升级和度假需求日益高涨,作为热门旅游目的地的苏州预计将迎来更多休闲客群。

未来几年里,苏州将迎来数十家高端及奢华酒店,除了高档酒店集中的环金鸡湖地区外,环太湖及阳澄湖地区将逐渐发展成为高档度假酒店新兴区域。大量新增供给预计将会对酒店经营带来一定压力。

南京NANJING

南京是江苏省省会,地处中国东部、长江下游,是东部沿海经济带与长江经济带战略交汇的重要节点城市。南京是中国四大古都之一,山水城林融为一体,江河湖泉相得益彰。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

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2013 年至2017 年间,南京国内访客人次一直保持稳定增长,复合年均增长率达8.7%。2017 年接待国内访客1.21 亿人次,同比增长8.8%。2013 年至2017 年间,入境访客人次的复合年均增长率达到6.2%。2017 年,南京接待入境访客近200 万人次,同比增长3.5%。

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2013 年至2017 年间,南京旅游总收入持续稳步增长,2017 年达到人民币2,112.97 亿元,同比增长10.7%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

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星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

自2013 年以来,南京五星级酒店入住率呈逐年增长趋势,2017年达到71%。在经历了2014 年的大幅下滑之后,五星级酒店平均房价开始逐步恢复,反映了南京高端酒店市场逐步回暖。四星级酒店入住率及平均房价表现较为波动,但总体上一直高于三星级和五星级酒店入住率;四星级平均房价波动幅度也相对较小。自2013年以来,随着中档酒店市场需求不断增长,三星级酒店入住率及平均房价均呈现逐年增长趋势。

南京星级酒店主要收入来自客房与餐饮,其他收入占比达到12%,说明星级酒店的综合服务营业收入能力有所提升。

未来展望OUTLOOK

未来几年里大量新增高档及奢华酒店供给将进一步加剧市场竞争,给酒店运营带来压力;但随着市场需求持续增长以及更多高品质酒店入市,预计将带动市场平均房价提升。河西新城作为南京集金融、商务、会展、文体五大功能为一体的新城市中心,预计未来将迎来大量新增供给。

杭州HANGZHOU

杭州是浙江省省会,长三角城市群中心城市之一。杭州作为长三角经济重镇,同时拥有丰富的旅游资源,是中国重要的旅游休闲、商务及会奖目的地。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

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作为国内成熟的旅游目的地,杭州的国内访客人次在过去五年中呈稳定增长趋势,复合年均增长率达14.0%。同时,国内访客人次占总访客人次的比重不断增加,由2013年的96.1%增长至2017 年的97.5%。

在经历了2013 年的下滑之后,2014年杭州入境访客人次开始呈逐年增长态势。2016 年G20 峰会的举办使得杭州作为国际化商务和休闲目的地的形象进一步提升,加上苏浙沪144 小时过境免签政策的实施以及当地政府进行一系列旅游推介活动等利好因素,2017年杭州入境访客数量突破400 万人次,增幅达到10.7%,创下历史新高。

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2013 年至2017 年间,杭州市旅游总收入的复合年均增长率达到17.4%,人均旅游花费由2013 年的人民币1,625 元增长至2017 年的人民币1,827 元。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

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星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

受大量新增供应影响,2016 年杭州市各星级酒店入住率均出现了小幅度下滑。2017年,得益于强劲的商务和休闲需求以及市场对新增供应的吸纳和调整,各星级酒店入住率均得到了显著提升,达到2011 年以来的最高值,分别为63%、70%和64%。平均房价方面,五星级酒店近五年的表现较为波动,受激烈的市场竞争影响, 2017 年五星级酒店采取下调定价策略以提升入住率。四星级酒店的平均房价在连续四年小幅下滑之后,于2017 年实现回升。三星级酒店的平均房价则自2013 年起不断增长。

虽然2017 年杭州各星级酒店的平均房价各有涨落,但在入住率显著增长的带动下长,各星级酒店每可售房收入均达实现2013年以来的最高值,分别达到人民币395 元、人民币290 元和人民币199 元。

在每可售房总收入及其构成方面,杭州星级酒店客房收入占比最大,约为44%,餐饮收入占比42%。

未来展望OUTLOOK

处于“后峰会前亚运”的机遇时期,杭州正在加速其国际化进程,不断完善城市基础设施;同时,在旅游产业转型及政府采取一系列旅游推介活动等多重利好因素的推动下,杭州的旅游和投资环境日益优化。随着新商务区的开发以及电子商务、金融、医疗等支柱行业的不断发展,预计杭州的商务和会奖需求将呈现快速增长,而丰富的旅游资源和旅游消费升级也将带动休闲需求持续增长,为酒店市场的持续繁荣带来利好。未来几年里,高端酒店新增供给依旧强劲,将为酒店市场带来挑战。钱江新城和钱江世纪城将成为高档酒店集中的新兴区域, 同时余杭未来科技城也将迎来数家国际品牌的中高档及高档酒店。

青岛QINGDAO

青岛是山东省最富裕的城市,频临黄海、临近韩国和日本,拥有丰富的自然、海洋及历史文化资源,是中国备受欢迎的旅游目的地。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

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作为一个成熟的旅游目的地,青岛国内访客人次在过去五年间呈持续增长态势。受国际关系和汇率变化的影响,2014 年青岛入境访客人次出现负增长;在2015年10 月起开始实施的72 小时过境免签政策推动下,该市入境访客人次在2016年和2017 年恢复增长。

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2013 年至2017 年间,青岛旅游总收入呈现较快的增长趋势,2017 年达到人民币1,653 亿元,同比增长15%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

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星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

整体来看,2013 年至2016年间,青岛市各星级酒店入住率及平均房价均呈下降趋势。2017 年,五星级酒店及三星级酒店市场表现触底反弹,入住率和平均房价双双提升。四星级酒店入住率自2016年起有所提升, 但平均房价一直呈下降趋势。

在青岛星级酒店每可售房总收入及其构成中,客房收入占比低于餐饮收入,分别为43%和46%,其他收入占近11%。

未来展望OUTLOOK

2018 年,青岛将承办 “上合组织峰会”、省运会等重大会议和赛事,预计将推动五星级酒店平均房价增长和提高星级酒店平均入住率。未来几年里,新增供应将主要集中在高档酒店云集的市中心区域以及西海岸的黄岛区域。

合肥HEFEI

合肥是安徽省省会,地处中国东部地区、长江下游。合肥是国家历史文化名城,拥有美丽的风光和深厚的人文底蕴。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

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作为省会城市,合肥旅游市场受惠于安徽省强劲的经济发展。2013 年至2017年间,合肥国内访客人次增幅显著,复合年均增长率达15.5%。2017年,国内访客量突破1 亿人次,同比增长14.6%; 入境访客量达到42.82 万人次,较2016 年同期增长2.7%。

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2013 年至2017 年间,合肥旅游总收入呈现快速增长趋势,复合年均增长率高达29.9%。2017 年旅游总收入达到人民币1,493.11 亿元,较2013 年增长近两倍。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

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星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2017年合肥市各星级酒店平均入住率均较上年均有所增长,其中五星级酒店入住率提升了11 个百分点至70%,为2012 年以来的最高值。2013年至2016 年,合肥市各星级酒店平均房价均呈逐年下降趋势,2017年开始触底反弹。整体来看,过去五年间合肥星级酒店市场表现差强人意,从2017 年开始有所回暖。

在合肥星级酒店每可售房总收入及其构成中,餐饮收入表现强劲,超过客房收入5 个百分点,占比达到49%。

未来展望OUTLOOK

受益于国家级科学城的建设与发展,未来合肥酒店市场需求将进一步增长,预计星级酒店平均入住率将保持较为平稳的水平,平均房价有望进一步增长。随着合肥市政府大力建设滨湖新区,新兴酒店区逐渐形成,未来将迎来数家国际品牌酒店入驻。

厦门XIAMEN

厦门位于福建省东南端,是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一,是商务活动高度活跃的港口城市,也是东南沿海地区著名的海滨旅游度假目的地。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

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2013 年至2017 年间,厦门国内访客人次保持两位数增长,2017年达到7,444 万,同比增长16.1%。过去五年间,厦门入境访客量实现12.6%的复合年均增长率2017 年达到386 万人次,同比增长8%。

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2017 年厦门旅游总收入达人民币1,168.52 亿元, 同比增长20.68%,首次突破千亿元大关。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

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星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

得益于强劲的市场需求,五星级酒店入住率自2014年起逐步回升。四星级和三星级酒店入住率则表现较为波动,但在2017 年均取得明显增长,较上一年分别提升5个百分点和9 个百分点。四星级酒店平均房价呈缓慢下降趋势,三星级和五星级酒店平均房价受市场竞争的影响有小幅波动,2017年均较上一年有所增长。

在厦门星级酒店每可售房总收入及其构成中,客房收入占比达到55%,说明星级酒店的主要收入贡献来自客房。餐饮收入占比为39%,其他收入仅占6%。

未来展望OUTLOOK

受益于旅游、会议及“海西”商贸往来的发展,不断增长的休闲、商务及会议需求将带动酒店市场进一步发展, 预计未来星级酒店平均房价及入住率都将有小幅增长。未来几年里,新增酒店供应将广泛分布于现有及新兴酒店区。

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